Contact

Neem contact met ons op

Openingstijden BMK

Maandag tot en met donderdag: 08.30 – 17.00

Vrijdag: 08.30 – 16.30

Adresgegevens

BMK Credit Management

Postbus 1411

5602 BK Eindhoven

Henri Wijnmalenweg 5a

5657 EP Eindhoven

BMK Credit Management bestaat uit:

BMK Incasso B.V.

KVK: Eindhoven 50066552

BTW: NL822566850B01

Algemene voorwaarden


BMK Credit Solutions B.V.

KVK: Eindhoven 56191669

BTW: NL852013735B01

Algemene voorwaarden

Privacy Statement

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Huurincasso: de huurder centraal

Wanneer een huurder de openstaande huur niet betaalt, krijgt hij of zij vroeg of laat te maken met een incassobureau of een gerechtsdeurwaarder. BMK Credit Management stelt de huurder centraal door segmentatie en begripvol te werk te gaan. Zo werkt onze huurincasso.

Preventie

Weten wie je huurders zijn

Wanneer een huurder de openstaande huur niet betaalt, krijgt hij vroeg of laat te maken met een incassobureau of een gerechtsdeurwaarder. Wanneer dit gebeurt is afhankelijk van het proces dat is ingeregeld bij de verantwoordelijke woningcorporatie. Zo kan het beleid zijn om direct bij één maand huurachterstand over te gaan tot huurincasso maatregelen, bij anderen gebeurt dit pas na drie maanden. Vaak kunnen woningcorporaties het aantal WIK-brieven en overgedragen huurincasso dossiers drastisch verlagen door de huurder nog meer centraal te stellen.

 

Huurincasso volgens BMK: weten wie je huurders zijn

Voor iedere woningcorporatie is het belangrijk om te weten wie de huurders zijn. Als je weet met wie je te maken hebt, kun je inspelen op een specifieke behoefte of probleem van de huurder en zo mogelijke huurincasso voorkomen. Omdat niet iedereen hetzelfde is, is het van belang om in het beheerproces te weten te komen met wie je nu te maken hebt.

 

Dit kan gedaan worden door de huurders in het preventieve beheerproces te segmenteren. Zo weet je altijd met wat voor een soort huurder je te maken hebt en hoe je deze het beste kan benaderen. Dit kan helpen om structurele betalingsproblemen en huurincasso’s te voorkomen.

 

Segmentatie in huurincasso

Uitgangspunt voor het segmenteren van huurders is dat alle huurders gelijk zijn. Een ander uitgangspunt is dat niet alle huurders op dezelfde manier benaderd moeten worden, als het gaat om het innen van betalingsachterstanden. Elke situatie is anders en daar moet je begrip en een luisterend oor voor hebben.

 

Betaalt de huurder bijvoorbeeld altijd pas na telefonisch contact omdat hij of zij dit simpelweg vergeet, dan zou je kunnen spreken van een groep die hier te makkelijk mee omgaat. Wellicht is het uitleggen van de consequenties in het beheerproces wel van belang, om daar al de bewustwording te creëren. Ook zijn er altijd nieuwe huurders in het proces, die wellicht nog niet goed het proces inzichtelijk hebben en daardoor een betalingsachterstand oplopen. Ook hier is het van belang om ze te verwelkomen als nieuwe huurder en het betalingsbeleid inzichtelijk te maken en nogmaals goed uit te leggen.

 

Stel dat huurders tijdelijk of niet meer structureel de financiële verplichtingen kunnen nakomen, dan moet er in het beheerproces al een signaalfunctie zijn en wellicht een hulpverlenende instantie ingeschakeld worden om erger te voorkomen. Het opbouwen van essentiële informatie en data van de huurder die door het voeren van gesprekken opgebouwd wordt, is dus van essentieel belang om daar de vervolgstappen in het betaalproces verder op in te richten. Uiteraard moet het gesegmenteerd proces ook gekoppeld worden aan het type verhuurobject. Denk hierbij aan sociale huurwoning, vrije sector woningen, zorgeenheden, bedrijfsruimtes, winkels en garages. Allemaal essentiële factoren waar oog voor moet zijn in de benadering.

 

Oplossingen

Er moet een oplossing komen in het beheerproces en vaak is die er ook wel. Als na het (debiteuren/beheer)proces de huursom niet betaald wordt door omstandigheden, wordt de werkwijze van de gesegmenteerde aanpak ook doorgevoerd in het minnelijk/gerechtelijke huurincasso proces. De huurder centraal stellen en het probleem oplossen moet het doel zijn. Niet de huurder opzadelen met hoge kosten en zo snel mogelijk een gerechtelijke procedure willen starten, maar het gesprek aan gaan en samen kijken naar de oplossing is van belang.

 

Sinds BMK in ons debiteurentraject de contacten met onze klanten verzorgt, zien we een verbetering in deze fase van ruim 30% in deze fase. Daarnaast hebben we tot nu toe nog geen enkele klacht van onze klanten ontvangen over BMK, wat er op duidt dat zij zich correct te woord gestaan voelen. Op dit moment zijn we, op initiatief van BMK, druk bezig het verminderen van de slepers. Dit doen we o.a. door gesegmenteerde benadering. Ik heb er alle vertrouwen in dat we ook op dit vlak heel snel verbeteringen in de resultaten zullen zien.

 

Dave Munnik, GoedeStede Almere.

Lees de hele reactie van Dave Munnik over de ervaringen met de huurincasso oplossingen van BMK

Klantsegmentatie

Alle ideeën en werkwijzen leggen wij vast in een concrete SLA, zodat de gesegmenteerde werkwijzen voor startdatum zijn gekaderd. De segmentatie is overigens geen grond voor geautomatiseerde besluitvorming; altijd is er sprake van een menselijke check. Zo respecteren wij ook de privacy van huurders.

 

Onderstaand enkele voorbeelden zoals we het hebben ingericht bij verschillende woningcoöperaties.

  • Beleid op groep nieuwe huurders

    Nieuwe huurders dienen direct gebeld te worden. In het telefonische contact dienen dan ook direct concrete afspraken en voorwaarden besproken te worden. Zo weet een nieuwe huurder direct waar hij/zij aan toe is.

     

    Actie:

     

    • Uitstel van betaling geven en bewaken.
  • Beleid op groep slepende huurders

    De groep “Slepende huurders” betaalt de huur stelselmatig te laat en bouwt vaak een huurachterstand/schuld op.

     

    Acties:

     

    • Huisbezoek.
    • Betalingsregeling aanbieden van 12 maanden.
    • Huurtermijn laten betalen rondom vakantiegeld periode, kindertoeslag of eindejaarsuitkering.
    • Slepende huurders bij planmatig onderhoud eerst op tijd laten betalen voordat bijvoorbeeld keukenrenovatie start.
  • Beleid op groep "makkelijke mensen"

    De groep “makkelijke mensen”: we kunnen wel betalen, maar zijn laks.

     

    Acties:

     

    • Deze groep moet het makkelijker gemaakt worden om zonder omkijken te betalen.
    • Wat kan helpen is om de datum van automatische incasso aan te passen.
  • Beleid op groep "slachtoffers"

    De groep “Slachtoffers”: ik ben mijn baan kwijt geraakt en moet wachten op mijn uitkering. Deze groep heeft tijdelijk geen geld, maar kan het waarschijnlijk snel weer regelen.

     

    Acties:

     

    • Uitstel van betaling geven en bewaken.
    • Betalingsregeling treffen
  • Beleid op groep "principiële"

    De groep “principiële”, mijn dak lekt, dus ik betaal niet. Deze groep heeft een klacht die opgelost moet worden.

     

    Actie:

     

    • Direct in contact treden met de opdrachtgever en doorgeven aan juiste loket (oplossingsgericht).
  • Beleid op groep "Structurele betalingsproblemen"

    Het starten van een samenwerking met schuldhulpverlening. Dit om de groep structurele wanbetalers te helpen orde te brengen in hun financiën met als doel toekomstige wanbetaling te voorkomen.

     

    Actie:

     

    • huurder in contact brengen met schuldhulpverlening/budgetcoach
Meer weten over onze werkwijze?
Neem direct contact met ons op

Periodieke terugkoppeling

  • Proactieve rapportage voorziening/analyses en aanbevelingen.
  • Naar behoeften en wensen op maatwerkniveau vorm te geven.
  • Tussentijds en bij overdracht incasso en incassorapportages.
  • Zeker in het begin twee wekelijkse telefonische evaluatie naar aanleiding van de rapportage
  • Eén keer per drie maanden persoonlijke meeting op locatie naar aanleiding van de rapportages

Rapportage en aanbevelingen

Het is belangrijk om als ketenpartner periodieke terugkoppeling te geven op de resultaten. Uitgangspunt moet zijn het terugdringen van betalingsachterstanden waarbij de huurder centraal staat.

Veel voorkomende probleemgevallen

Problemen die we tegen komen

  • afwachtende houding en minimale acties op achterstanden
  • geen klantsegmentatie zowel in beheer als in het incassotraject (alle huurders gelijk behandelen en geen oog voor siuatie)
  • te veel betalingsachterstanden tov verhuureenheden
  • te weinig inzichten in preventief beheer (rapportage en aanbevelingen)
  • geen scherpe evaluaties (periodiek nav rapportage en SLA)
  • minimale (juridische) adviezen op het preventief beheerproces
  • te veel ontruimingen
  • geen of te weinig inzichten in prestaties van huidige incassopartners
  • te duur proces door te veel externe kosten van incassopartners
  • te veel de automatiseringsoplossing willen implementeren waardoor de huurder niet meer centraal staat

Neem direct contact met ons op

X
Contact met BMK

Kan ik je verder helpen?

Henry Schaefer
Directeur Business Development/Partnerships